Um ein Haus bauen zu können, muss man nicht Grundstückseigentümer werden. Das Erbbaurecht ermöglicht auch einen anderen Weg.
Der Erbbaurechtsnehmer pachtet das Grundstück vom Eigentümer für eine bestimmte Zeit. In der Regel für 99 Jahre. Während des vereinbarten Zeitraums erhält dieser im Gegenzug dann eine Gebühr: Den Erbbauzins. So muss der Erbbauberechtigte nur die Kosten für das Haus aufbringen. Die monatliche Belastung ist geringer als beim Grundstückserwerb. Dafür ist die Laufzeit im Vergleich deutlich länger. Der Erbbaurechtnehmer hat das uneingeschränkte Nutzungsrecht am Grundstück, das er sogar veräußern kann. Die Erbbaurechtsverordnung bildet die gesetzliche Grundlage (Link Gesetzestext) für das Erbbaurecht.
In der Regel sind es Städte, Gemeinden, oder die Kirche, die das Erbbaurecht geben. Selten auch Privatpersonen. Üblicherweise wird zu Beginn der Erbbauzins vertraglich festgelegt. Er ist frei verhandelbar, orientiert sich jedoch oft am Grundstückswert und beträgt in der Regel 3-5% von diesem. Früher üblich die Höhe des Erbbauzinses im Voraus für die gesamte Laufzeit festzulegen, wird in neuen Verträgen meist eine Wertsicherungsklausel aufgenommen.
Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen. Somit ist der Bauherr auf der sicheren Seite und kann das Nutzungsrecht sogar weiterverkaufen.
Entzogen werden kann das Erbbaurecht nur dann werden, wenn der Erbbauzins nicht mehr aufgebracht werden kann, oder wenn das Gebäude anders als bei Vertragsabschluss festgelegt genutzt wird. Dann kann der sogenannten „Heimfall“ eintreten. Das heißt, dass das Grundstück samt seiner Bebauung an den Erbbaurechtsgeber zurückfällt.
Sofern nichts anderes im Vertrag vereinbart wurde, geht das Grundstück mit dem Haus am Ende der Vertragslaufzeit in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers über. Es ist aber auch möglich, dem Bauherren eine Kaufoption auf das Grundstücks zu gewähren. Wird diese Option nicht genutzt, leistet der Grundstückseigentümer oftmals eine Ausgleichszahlung an den Bauherren, wenn der Erbbaurechtsvertrag endet. Erbbaurecht bedeutet im Prinzip also, dass Sie ein Eigenheim auf einem Grundstück besitzen, oder bauen das jemand anderem gehört. Da Sie dessen Grundstück nutzen müssen, um Ihr Haus zu bewohnen, wird darüber ein Vertrag abgeschlossen, der Ihnen als Immobilienbesitzer eine eigentümerähnliche Stellung einräumt. Genau wie ein Kaufvertrag muss auch der Erbbauvertrag notariell beurkundet werden, um gültig zu sein.
Welche Stolpersteine gibt es?
Anpassung:
In der Regel verlangt der Erbpachtgeber eine Anpassung der Zinsen. Die sollte an einen amtlichen Index (etwa Verbaucherpreisindex) gekoppelt sein. So sind Änderungen klar nachvollziehbar. Die Kopplung an den örtlichen Mietspiegel ist in der Regel ungünstiger.
Laufzeit:
Interessenten sollten auf eine möglichst lange Laufzeit der Erbpacht achten. Das zahlt sich beim Verkauf – insbesondere bei einer schnellen Zwangsveräußerung – aus. Immobilien auf Erbpachtbasis sind in der Regel schwieriger verkäuflich als Immobilien mit zugehörigem Grund.
Heimfall:
Vor Ablauf des Erbpachtvertrages können die Parteien den Erbpachtvertrag nicht kündigen. Eine Ausnahme bildet der sogenannte Heimfall. Verstößt der Erbbauberechtigte gegen vertragliche Verpflichtungen, kann das Gebäude auf dem Erbbaugrund in den Besitz des Grundstückseigentümers übergehen. Interessenten sollten darauf achten, dass nur wirklich triftige Gründe den Heimfall auslösen – etwa Verwahrlosung oder Zweckentfremdung der Gebäude. Eigenbedarf des Eigentümers sollte als Grund ausgeschlossen werden.
Für die Berechnung des Erbpachtwertes, gibt es unterschiedliche Methoden. Ein einfaches Beispiel für die finanzmathematische Berechnung ist diese Formel mit 4 Rechenschritten:
- (Bodenrichtwert X Anpassungsfaktor Bewertungsgrundstück) X Grundstücksgröße] = Bodenwert
- (Bodenwert X Liegenschaftszinssatz) = Bodenwertverzinsung
- (Bodenwertverzinsung – jährlicher Erbbauzins) X Ertragsvervielfältiger = Bodenwertanteil Erbbaurecht
- (Bodenwert – Bodenwertanteil Erbbaurecht) = Bodenwertanteil Erbbaugrundstück
Wie sieht es mit der Finanzierung im Rahmen des Erbbaurechtes aus?
Eine wichtige Frage. Banken stellen bei einer Baufinanzierung die Verwertbarkeit der Immobilie und die Wahrscheinlichkeit des Zahlungsausfalls über die wahrscheinlich ordnungsgemäße Rückführung des Darlehens. Eine Immobilie, die auf einem „geliehenen“ Grundstück steht, ist schwerer zu veräußern, als eine Immobilie, die auf dem eigenen Grundstück steht. Eine Finanzierung auf Erbbaubasis stellt für die Bank folglich ein negatives Merkmal dar. Die Finanzierung geht nicht ganz so glatt über die Bühne, wie bei Grundstücksbesitz.
Ein Wort zu der Grunderwerbssteuer: Ja, diese fällt an, obwohl das Grundstück nicht erworben wird:
(Die Grunderwerbsteuer fällt nicht bundeseinheitlich aus, sondern ist Ländersache.)
- Erbbauzins x 12 = Jahreswert
- Jahreswert x Vervielfältiger = Gegenleistung
- Grunderwerbsteuersatz x Gegenleistung = Grunderwerbsteuer
Was ist der Vervielfältiger?
Es handelt es sich um einen Faktor, der auf der Abhängigkeit von der Dauer des Pachtvertrages und der Höhe des Pachtzinses basiert. Festgeschrieben ist er in Anlage 21 zum Bewertungsgesetz (2). Hier ein Auszug:
Restnutzungsdauer Pachtzinssatz
In Jahren 3% 3,50% 4% 4,50% 5% 5% 6% 6,50% 7%
1 0,97 0,97 0,96 0,96 0,95 0,95 0,94 0,94 0,93
2 1,91 1,90 1,89 1,87 1,86 1,85 1,83 1,82 1,81
3 2,83 2,80 2,78 2,75 2,72 2,70 2,67 2,65 2,62
4 3,72 3,67 3,63 3,59 3,55 3,51 3,47 3,43 3,39
… … … … … … .. … … …
99 31,55 27,62 24,49 21,94 19,84 18,09 16,61 15,35 14,27
Quelle: Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen
Fallen beim Erbbaurecht auch Kosten für den Notar an?
Ja. Der Erbbaurechtsvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Das Honorar des Notars ermittelt sich nicht nach dem Zeitaufwand, sondern nach dem Gegenwert der Beurkundung. Dieser wiederum ermittelt sich aus dem 25fachen der jährlichen Erbpacht des Grundstücks.
Beispiel: Die Pacht für das Grundstück beträgt 4.000 Euro. Die Berechnungsgrundlage für den Notar liegt folglich bei 100.000 Euro. Üblicherweise liegt der Satz für eine Protokollierung zwischen dem einfachen und dem doppelten Satz der Gebührenordnung.
Die gleiche Berechnungsgrundlage gilt auch für den Eintrag des Erbbaurechtes im Grundbuch.
Das Erbbaurecht mag eine Lösung darstellen. Bevor Sie eine Entscheidung fällen, müssen Sie rechnen, ob sich die Möglichkeit der Erbpacht für Sie auszahlt.